对于中国人来说,买房是绕不开的人生大事。
都说频繁看房是每个买房人逃不脱的宿命,有过类似经历的人想必都懂——如果图上下班方便,在公司附近挑套二手房,那么预算范围内,中介带看的大概率全是“老破小”。文章源自三百米生活-https://www.300m300m.com/work/fangchan/92343.html
城外的刚需新楼盘,户型虽好,但缺点也很明显,不仅远而且交通不方便。再就是不少期房爆雷、交房维权的事儿也让人心有余悸。文章源自三百米生活-https://www.300m300m.com/work/fangchan/92343.html
于是最后又被迫看回了二手房。可为啥有些小区明明才建好十几年,却看起来都破破烂烂的?本期视频,就让我们来聊聊中国小区为啥老得这么快。文章源自三百米生活-https://www.300m300m.com/work/fangchan/92343.html 比如六楼没电梯,搬个重点儿的快递回家就累得要死;小区到处坑坑洼洼的,一到夏天蚊子巨多;最离谱的是有时候和朋友在家涮火锅,居然会跳闸。文章源自三百米生活-https://www.300m300m.com/work/fangchan/92343.html 中国就有相当多家庭住在这种老房子里。七普数据显示,32% 的城市家庭房屋修建于 2000 年以前 [4]。所以即便是 1998 年后建成的最早一批商品房小区,也已经走到了 20 年的分水岭。文章源自三百米生活-https://www.300m300m.com/work/fangchan/92343.html 房龄不大的小区变得这么破,首先还是物业的锅。文章源自三百米生活-https://www.300m300m.com/work/fangchan/92343.html 如今的商品房大多是期房,物业都是开发商早早指定好的。这里面猫腻就大了,很多物业都是开发商自家关系户。 等业主欢天喜地搬进了新房,才发现物业是“干啥啥不行,收钱第一名”。每年交大几千的物业费,却连最基础的小区卫生、坏掉的路灯修理都做不好。 物业们冤吗?看业主满不满意就知道了。2019 年消费者协会调查显示,业主们对物业的服务满意度刚及格,最基础的保洁服务甚至还不及格 [5]。 拿大家最容易感知的打扫卫生来说,三星级和五星级的标准都要求电梯、过道、台阶每天清洁一次。如果你家小区物业提供的是五星级服务,那么楼梯扶手得每天清洁一次,而三星级的一周清洁一次就行 [6]。 当然,服务越细致,收费肯定越贵。假如你住的是最常见的 89 平小三居,2022 年五星级、四星级和三星级的物业费平均在 4165 元、2937 元和 2147 元 [7]。 难怪有人喊他们“物爷”,大爷的爷。这么贵的物业费没少交,服务却还那么差,那小区可以换个口碑好点的物业吗?答案是可以,只不过,过程实在是太艰难了。 一是业委会属于无偿工作,业主不主动参与就很难成立起来,二是要征得小区占建筑物总面积和占总人数双重三分之二以上的业主同意非常难 [9]。 而且还会遇到各种各样的阻力。比如有的小区业主是物业的关系户,会在小区群里造谣业委会贪污钱。更可怕的是,物业雇了一些彪形大汉,在晚上尾随业委会的女性志愿者进行恐吓,目的就是为了把投票搅黄。 就算投票成功,有些小区还会遇到老物业耍赖,拒不撤出。什么“新老物业交接,现场开打”“小区业主想换物业被打骨折”的短视频,网上一搜一大堆。 而在一些物业很差但又换不了的小区,很多业主的抵制方式是不交物业费。本来就烂的物业收不到钱,就更加摆烂,最后陷入恶性循环。 因为房屋的各个零部件都有合理使用寿命,勤于维护、防范和检查,才能使用得更久。 像防止渗漏发生的防水层,使用年限 10 或 20 年 [10]。房子的“厚外套”保温层寿命长一些,但也就 25 年 [11]。 不过现在的商品房动辄二三十层,全都推倒重建似乎也不太现实。 有部分“幸运儿”可以等来政府的改造工程,但大多数住宅只能指望小区的公共维修基金——买房时我们要一次性缴纳购房款的 2%-3%,将来用于修补破损或漏水的墙壁外立面、改造或重装电梯等公共设施。 但要用这笔钱并不容易。通过查阅资料,我们发现申请这笔钱起码要过四大关 [15]。首先业委会或者业主大会提出基金提取申请,并征得绝大多数业主同意。 即便争取到了大多数业主同意,这事儿也只是开了个头,后面申请资金的环节多、流程长,要经过多次审核和验收。 一直对公维基金虎视眈眈的物业也想捞油水,比如公共设施明明没出问题,却向业主谎报出现严重故障,要提前动用这笔钱,导致过度维修。 更离谱的物业还会绕过业主直接偷钱。曾经就有某小区物业伪造业主签名,前后一共动用了 64 笔公维基金,金额多达 489 万元 [16]。如此可见,用公维资金维护小区这件事非常有可能不了了之。 知乎上曾有人问“高层住宅小区会沦为贫民窟吗”,这个比喻听起来或许有些危言耸听,但面对交房时总要维权的建筑质量,入住后稀烂又拉垮的物业,高层住宅小区加速衰败已经是许多业主不得不面临的问题。 回想二三十岁,为了买房,掏空家里积蓄,背上三十年房贷,花出人生最大的一笔消费。结果房贷还没还完,房子早早不能住了,又有多少人能一直买得起新房呢? [1] 刘佳燕, 张英杰, & 冉奥博. (2020). 北京老旧小区更新改造研究: 基于特征-困境-政策分析框架. 收藏, 2. [2] 中华人民共和国中央人民政府. (2019). 国务院参事仇保兴:对城镇老旧小区改造正当时 Retrieved 30 October 2023 from https://www.gov.cn/xinwen/2019-03/13/content_5373453.htm. [3] 中华人民共和国住房和城乡建设部. (2019). 山西省上世纪建成的老旧小区可申报改造. Retrieved 30 October 2023 from https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/dfxx/201911/20191108_242633.html. [4] 中国国家统计局. (2021). 第七次全国人口普查数据. [5] 中国消费者协会. (2019). 国内部分住宅小区物业服务调查体验报告. Retrieved 28 October 2023 from https://www.cca.cn/jmxf/detail/29362.html. [6] 湖北省住房和城乡建设厅. (2021). 武汉市住宅物业服务等级标准. Retrieved 28 October 2023 from https://zjt.hubei.gov.cn/bmdt/ztzl/wyjg/hybz/202110/t20211013_3806912.shtml. [7] 中指研究院. (2022). 2022年中国物业服务价格指数研究报告. [8] 贝壳研究院. (2020). 2020新一线城市居住报告. [9] 孙天骄, 陈磊. (2022). 调查:垃圾遍地、居民安全难保障,业主想换物业为何那么难. 法治日报. Retrieved 28 October 2023 from https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_20558912. [10] 中华人民共和国住房和城乡建设部. (2020). 住房和城乡建设部办公厅关于国家标准《屋面工程技术规范(局部修订条文征求意见稿)》公开征求意见的通知. Retrieved 30 October 2023 from https://www.mohurd.gov.cn/gongkai/fdzdgknr/zqyj/202005/20200515_245435.html. [11] 中华人民共和国住房和城乡建设部. (2019). 住房和城乡建设部关于发布行业标准《外墙外保温工程技术标准》的公告. Retrieved 30 October 2023 from https://www.mohurd.gov.cn/gongkai/zhengce/zhengcefilelib/201910/20191012_242188.html. [12] 浙江政务服务网. (2019). 杭州市电梯安全监察办法. Retrieved 30 October 2023 from https://www.hangzhou.gov.cn/art/2019/10/28/art_807901_6798.html. [13] 中华人民共和国住房和城乡建设部. (2019). 住房城乡建设部关于发布国家标准《建筑结构可靠性设计统一标准》的公告. Retrieved 30 October 2023 from https://www.mohurd.gov.cn/gongkai/zhengce/zhengcefilelib/201903/20190315_239764.html. [14] 马晓波. (2023). 老张乔迁记:一场危房翻建的城市更新探索. 人民日报. Retrieved 28 October 2023 from http://js.people.com.cn/n2/2023/0414/c360303-40376419.html. [15] 陈月芹. (2020). 经观头条 | 唤醒沉睡的“小金库” 一万亿公共维修基金如何为民所用. 经济观察网. Retrieved 28 October 2023 from https://www.eeo.com.cn/2020/1106/430748.shtml. [16] 王小孟. (2023). 支取64批次,涉及489万……“大家很诧异,没有一个业主知道”. 北京新闻广播. Retrieved 31 October 2023 from https://mp.weixin.qq.com/s/OzcuzxDftYNw9SCQW6H7Pg.居住体验,一言难尽
失职物业,难以更换
公维基金,指望不上
参考文献:
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